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本文摘要:千亿体育,千亿体育app下载,千亿体育登录,税法上对投资性房地产没有特别的定义,标准中作为投资性房地产处理的房屋和建筑物,税法上作为固定资产处理的标准中作为投资处理的房地产处理的土地使用权,税法上作为无形资产处理。在税务处理方面,投资性房地产的房屋、建筑可作为固定资产处理,投资性房地产的土地使用权可作为无形资产处理。

企业会计准则规定,投资性房产是指为了赚取租金和资本增值,或者两者兼有的房地产,主要包括租赁的土地使用权、增值后转让的土地使用权和租赁的建筑物,不包括个人房地产和库存的房地产。税法上对投资性房地产没有特别的定义,标准中作为投资性房地产处理的房屋和建筑物,税法上作为固定资产处理的标准中作为投资处理的房地产处理的土地使用权,税法上作为无形资产处理。本文首先对投资性房地产的初始计量、后续计量、转换、处置对投资性房地产的会计、税务处理进行比较分析,最后通过案例进行详细说明,希望对财务人员有所帮助。

一、方面,在投资性房地产的初始计量会计处理中,投资性房地产同时满足以下条件的,可以确认与该投资性房地产相关的经济利益流入企业的可能性很高的投资性房地产的成本可以可靠地计量。投资性房地产按成本初步计量。购买投资性房地产的成本,包括购买价格、相关税费和其他可以直接归属于该资产的支出,自己建设投资性房地产的成本,由建设该资产达到预定使用状态前发生的必要支出构成的其他方式获得的投资性房地产的成本,根据相关会计准则的规定决定。

与投资性房地产相关的后续支出,符合规定的确认条件时,应计入投资性房地产成本;如不符合规定的确认条件时,应计入当期损益。在税务处理方面,投资性房地产的房屋、建筑可作为固定资产处理,投资性房地产的土地使用权可作为无形资产处理。

固定资产、无形资产都是以历史成本为计税基础,历史成本是指企业获得资产时实际发生的支出。投资性房地产进行初始计量时,会计处理和税务处理本质上没有差异。二、投资性房地产后续计量一成本计量模式会计处理,企业应在资产负债表日采用成本模式后续计量投资性房地产,但符合会计标准规定采用公允价值计量模式的除外。采用成本模式计量的建筑物后续计量,适用企业会计准则第4号-固定资产;采用成本模式计量的土地使用权后续计量,适用企业会计准则第6号-无形资产。

模式

税务处理中,税法对投资性房地产中的房屋、建筑物或土地使用权有明确的使用年限和折旧方法规定,如果与会计规定不同,会产生税务调整的税法一般不计入的资产减值准备,如果会计中计入资产减值准备,税务调整就会发生。在二公允价值计量模式的会计处理中,有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值可以持续可靠地获得,投资性房地产可以采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场的企业可以从房地产交易市场获得同类或类似房地产的市场价格和其他相关信息,合理估计投资性房地产的公允价值。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产进行折旧和摊销,应以资产负债表日投资性房地产公允价值为基础调整价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

在税务处理中,企业采用公允价值计量模式进行后续计量时,公允价值变动损益在计算应纳税所得额时不予确认,需要进行纳税调整的投资性房地产在税法上表现的固定资产、无形资产可以计算折旧摊销。在三计量模式变更会计处理中,企业对投资性房地产的计量模式确定后,不得随意变更。成本模型转为公允价值模型时,作为会计政策的变更,在计量模型变更时,公允价值和账面价值的差额调整期初必须保留收益。采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

税务处理中,公允价值和账面价值的差额不确认利益和损失,会计差额调整的是期初保留收益,不影响当期损益,不需要进行纳税调整。转为公允价值模式后,根据公允价值模式下的税务和会计处理的不同进行调整。

三、在投资性房地产转换会计处理中,企业有确凿的证据表明房地产用途发生变化,满足以下条件之一时,应将投资性房地产转换为其他资产,或将其他资产转换为投资性房地产:投资性房地产开始自用,作为库存的房地产变更为租赁的自用土地使用权停止自用,用于赚取租金和资本增值的自用建筑停止自用,变更为租赁。在成本模式下,房地产转换前的账面价值应作为转换后的账面价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自有房地产时,应以转换当天公允价值为自有房地产的帐面价值,公允价值与原帐面价值的差额计入当期损益。

投资性

个人房地产或库存转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按转换当天的公允价值计价,转换当天的公允价值小于原帐面价值时,其差额计入当期损益的转换当天的公允价值大于原帐面价值时,其差额计入所有者权益。企业对投资性房地产采用成本模式进行后续测量,转换的会计处理比较简单,采用公允价值模式进行后续测量,转换过程中的会计处理比较复杂,案例1、2015年1月1日,华水公司将原个人办公楼租赁给华北公司,租赁期为1.5年。这座办公大楼的原价为6000万元,纯馀额为0,预计使用年限为20年,折旧为1500万元,与税法规定一致。华水公司2015年实现的会计利润为5000万元,所得税税率为25%,没有其他纳税调整项目,为了容易理解,暂时不考虑收取所得税以外的税金影响和租金。

华水公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续测量,转换日该办公楼公允价值5000万元。2015年12月31日,写字楼公允价值5500万元。2016年6月30日租赁期结束,华水公司回收办公大楼自用,当天公允价值7000万元。2015年1月1日,转换日会计分录如下:投资性房地产-成本5000累计折旧1500贷款:固定资产6000其他综合收益5002015年12月31日,投资性房地产按公允价值模式计算,会计分录如下:投资性房地产-公允价值变动500贷款:公允价值变动损益5002015年12月31日,根据税法规定,办公楼的税收基础为6000-1500-300=42000万元,账面价值55000万元,应纳税暂时差异为130000-2000000000000000000000-200000应纳税所得额=5000-500-300=4200万元,应纳税额=4200×25%=1050万元。

会计分录如下:所得税费用1250其他综合收益125贷款:递延所得税债务325应缴税费-应缴所得税10502016年6月30日,投资性房地产转换为固定资产,会计分录如下:固定资产7000贷款:投资性房地产-成本5000-公允价值变动500公允价值变动损益1500特别需要注意的是,投资性房地产转换为非投资性房地产,无论是借方差额还是贷方差额,都计入公允价值变动损益,非投资性房地产转换为投资性房地产时需要注意的差额。转为个人使用时,会计准则没有明确确认的其他综合收益和公允价值变动损益是否转移。

税务处理中,个人房地产和库存转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,需要调整会计转换产生差距的部分,转换差额为贷款人的其他综合收益,不影响当期损益,不需要调整。项目的纳税基础也不变,转换后也按有关规定计算折旧。企业根据公允价值计量的投资性房地产,转换为固定资产和无形资产时,会计产生的公允价值变动部分需要以上例子的1500纳税减少,该办公大楼必须以新的入账价值7000万元重新计算每年应该提高折旧额,企业所得税法每年允许减去的折旧还是300万元,因此每年年底需要进行纳税调整,确认所得税延期。

四、在投资性房地产处置会计处理中,当投资性房地产被处置或永久退出使用,并且预计不能从其处置中获得经济效益时,应终止确认该投资性房地产。企业出售、转让、废弃投资性房地产或发生投资性房地产损坏,应将处理收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

税务处理中,投资性房地产转让所得是转让房地产的收入与其计税基础的差额,与会计准则计算的收入不同,需要进行纳税调整。处置投资性房地产时,应对会计确认的公允价值变动损益进行纳税调整。

五、税务会处理综合案例2、2016年5月1日,华水公司将原个人办公楼租赁给华北公司使用,租赁期为1.5年,租赁费为999万元,合同约定租赁日华北公司支付租金总额的一半,另一半于2017年3月支付。该办公楼原价6000万元,纯馀额为0,预计使用年限为20年,累计提取折旧1500万元,与税法规定一致。

华水公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续测量,转换日该办公楼公允价值5000万元。2016年12月31日,投资房地产公允价值5500万元。

华水公司2016年、2017年实现的会计利润均为5000万元,所得税税率为25%,无其他纳税调整项目。2017年10月31日租赁期结束,华水公司回收办公大楼当天销售,销售价格为6600万元的增值税采用简单的税收计算方法,收到了钱。12016年1、会计处理:12016年5月1日,原固定资产转换为投资性房地产:投资性房地产-成本5000累计折旧1500贷款:固定资产6000其他综合收益50022016年5月1日华北公司支付的租金499.5万元:银行存款499.5贷款:预收账款450应缴税-增值税销售税49.53每月确认租金收入50万元2016年共400万元。


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